STJ MANDA REDUZIR JUROS DE MÚTUO IMOBILIÁRIO

Superior Tribunal de Justiça
RECURSO ESPECIAL Nº 1.066.585 - DF (2008/0124639-7)
RELATOR : MINISTRO FERNANDO GONÇALVES
RECORRENTE : FUNDAÇÃO BANCO CENTRAL DE PREVIDÊNCIA PRIVADA
CENTRUS
ADVOGADO : KARINE DE SOUSA DIAS E OUTRO(S)
RECORRIDO : JOSÉ LOURENÇO DOS SANTOS
ADVOGADO : SEBASTIÃO MORAES DA CUNHA E OUTRO(S)
DECISÃO
Trata-se de recurso especial interposto por FUNDAÇÃO BANCO CENTRAL
DE PREVIDÊNCIA PRIVADA CENTRUS com fundamento no art. 105, inciso III, letra "a",
da Constituição Federal, contra o acórdão do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos
Territórios, assim ementado:
"CIVIL. CONTRATO DE MÚTUO IMOBILIÁRIO. REVISÃO DE CLÁUSULAS
CONTRATUAIS. ENTIDADE DE PREVIDÊNCIA PRIVADA. REGRAS DO
SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO. INAPLICABILIDADE. CÓDIGO
DE DEFESA DO CONSUMIDOR. APLICABILIDADE. CORREÇÃO
MONETÁRIA. PLANO DE EQUIVALÊNCIA SALARIAL. NÃO CABIMENTO.
ORDEM DE AMORTIZAÇÃO DO SALDO DEVEDOR ANTES DA
CORREÇÃO MONETÁRIA. APLICAÇÃO DA TABELA PRICE.
ILEGALIDADE. DIVERGÊNCIA ENTRE TAXA NOMINAL E TAXA EFETIVA.
NÃO COMPROVAÇÃO. AÇÃO CONSIGNATÓRIA. PARCIAL
PROCEDÊNCIA.
1. Os contratos de mútuo imobiliário entabulados entre o particular e
entidade de previdência privada que utiliza recursos próprios para realizar
o financiamento não se submetem às regras do Sistema Financeiro de
Habitação, face ao disposto na Lei 6.435/77.
2. O Código de Defesa do Consumidor aplica-se ao contrato de mútuo
imobiliário firmado entre o particular e entidade de previdência privada, eis
que a referida entidade se caracteriza como prestadora de serviço no
mercado de consumo, nos termos do art. 3º, caput, e § 2º, do Código
Consumerista.
3. O contrato firmado entre as partes não se vincula ao Sistema Financeiro
de Habitação, o que impossibilita a utilização de critério de reajuste das
prestações a partir do índice de variação salarial do autor, exceto se
previsto contratualmente.
4. É nula a cláusula que determina a atualização do saldo devedor antes da
amortização mensal, face à Lei n. 4.380/64, que impôs o procedimento
inverso.
5. O Sistema Price denota a capitalização dos juros, em sua forma
composta, configurando o rechaçado anatocismo, devendo ser substituído
pelo Sistema SAC – Sistema de Amortização Constante.
6. Não sendo possível aferir se há de fato divergência entre as taxas
nominal e efetiva de juros, conforme alega o apelante, o provimento de seu
pleito torna-se impossível, eis que, conforme dispõe o CPC, em seu art. 333,
inciso I, cabe ao autor provar os fatos alegados.
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7. Julgando-se parcialmente procedente ação revisional de contrato, face à
constatação de nulidade de algumas cláusulas contratuais, e concluindo-se,
por conseguinte, que os valores cobrados devem ser reduzidos, impõe-se a
procedência parcial da ação consignatória, a fim de evitar que o
consignante, a quem assiste, em parte, razão, suporte o ônus da
inadimplência desde o ajuizamento da ação consignatória.
8. Recursos de apelação do autor conhecidos e parcialmente providos." (fls.
273/275)
Sustenta a recorrente violação aos arts. 6º, inciso V, e 51, incisos IV e X, do
Código de Defesa do Consumidor, ao art. 964 do Código Civil de 1946, ao art. 844 do Código
Civil de 2002, bem como dissídio jurisprudencial.
A irresignação merece parcial acolhida.
No que tange ao afastamento da tabela price, o Tribunal a quo ao entender que
há, na espécie, anatocismo, bem como desequilíbrio contratual, o faz com base nos elementos
probatórios dos autos. Assim, a apreciação da insurgência demanda análise de cláusulas
contratuais e reexame de matéria fático-probatória, providências vedadas em sede de recurso
especial, a teor das Súmulas 5 e 7/STJ.
A propósito, confira-se:
"CIVIL. CONTRATO. MÚTUO. SFH. CDC. APLICAÇÃO. JUROS
REMUNERATÓRIOS. LIMITAÇÃO. 10%. AFASTAMENTO. TABELA PRICE.
SÚMULAS 5 E 7/STJ. TR. INCIDÊNCIA. HONORÁRIOS. COMPENSAÇÃO.
1 - Consoante entendimento jurisprudencial é aplicável o CDC aos
contratos de mútuo hipotecário pelo SFH.
2 - O art. 6º, letra "e", da Lei nº 4.380/64, consoante entendimento da
Segunda Seção, não trata de limitação de juros remuneratórios a 10% ao
ano, mas tão-somente de critérios de reajuste de contratos de
financiamento, previstos no art. 5º do mesmo diploma legal.
3 - Prevendo o contrato a incidência dos índices de correção dos saldos
das cadernetas de poupança, legítimo é o uso da TR.
4 - No Sistema Francês de Amortização, mais conhecido como tabela price,
somente com detida incursão no contrato e nas provas de cada caso
concreto é que se pode concluir pela existência de amortização negativa e,
conseqüentemente, de anatocismo, vedado em lei (AGResp 543841/RN e
AGResp 575750/RN). Precedentes da Terceira e da Quarta Turma.
5 - É possível a compensação de honorários advocatícios, em observância
ao art. 21 do CPC, sem que isto importe em violação ao art. 23 da Lei
8.906/94.
6 - Recurso especial conhecido em parte e, nesta parte, provido." (REsp
838372/RS, Rel. Min. FERNANDO GONÇALVES, DJ de 17/12/2007) (grifo
nosso)
Por outro lado, no tocante à forma de amortização, tem razão a recorrente,
porque, consoante entendimento assente neste Pretório, é possível a correção do saldo devedor
do contrato de mútuo habitacional antes da amortização da prestação mensal. Nesse sentido,
entre outros, confiram-se: REsp 854.654/SP e REsp 952.391/SP.
Ante o exposto, nos termos do art. 557 do CPC, conheço em parte do recurso e,
nesta extensão, dou-lhe provimento para admitir o critério de prévia atualização do saldo devedor
e posterior amortização.
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Custas e honorários de advogado, observado, quanto a estes, o quantum fixado
na origem, na proporção em que vencidas as partes, compensando-se na forma da lei (art. 21 do
CPC - REsp 330.848/PR), ressalvada a concessão de Justiça gratuita.
Publicar.
Brasília, 17 de junho de 2009.
MINISTRO FERNANDO GONÇALVES, Relator